補償部門

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工事や都市整備による暮らしへの影響を調査し、必要なサポートを行う。それはそこで暮らす人々に貢献できる確かな仕事であると考えております。

補償コンサルタントとは？

補償コンサルタントは、公共公益事業等の起業者から用地補償業務を受託または請け負い、起業者の用地取得等をサポートする業種です。
公共事業を中心とする社会資本整備を計画どおりに実施するには、まず事業用地の取得等をスムーズに行う必要がありますが、そのためには豊富な経験と専門的な能力を駆使して業務を遂行することが重要です。

例えば、交通渋滞の緩和や歩行者の安全対策で国や地方公共団体(起業者)は道路の拡幅を行うために道路となる土地(事業用地)の取得を行います。事業用地となる土地に建物やブロック塀などの工作物、立木等があれば移転して頂く必要が有ります。移転には相当な費用が掛かりますが、移転の費用は国や地方公共団体から補償金として支払われます。移転費用を算定する為には移転対象となる建物や工作物等を調査する必要があり、起業者は移転費用を算定する業務を行うよう補償コンサルタントに案内(入札)を出します。

起業者より依頼を受けた補償コンサルタントは建物や工作物の寸法や部材の確認、立木の樹種や大きさ、本数の調査を行います。また、写真撮影も行います。調査したものを持ち帰り図面を作成し、移転費用を算定します。移転費用を算定する為の資料をまとめ起業者に提出します。(物件部門)

調査する対象は住宅や店舗、工場と多岐にわたります。店舗の調査を行う際には営業状況を確認するため、確定申告書や決算報告書等を見せて頂きます。休業期間が生じる場合は休業する期間に対して補償する営業補償を行います。(営業補償･特殊補償部門)

工場の調査を行う際に機械が設置されていれば機械設備の移転に要する費用算定業務を行います。(機械工作物部門)

移転費用の算定以外に、公共事業(下水道工事等)による振動や地盤変動などで周辺建物等にひび割れ等何らかの損傷が生じた場合に備え、建物の状況や柱の傾き、建物の高さを計測する調査を行い、工事前の状況を把握する事前調査を行います。
工事終了後には事前調査を行った同じ場所を再度調査して変状が無いかを確認し、起業者に報告(事後調査)します。(事業損失部門)

補償コンサルタント部門別の業務内容

補償コンサルタントの業務は主に８つの部門に分かれています。
案件ごとに各部門を組み合わせることによりあらゆる問題に対応できるように務めております。

土地調査部門

土地の権利者の氏名及び住所、土地の所在等に関する調査、土地境界確認等の業務

土地評価部門

土地の評価のための同一状況地域の区分、土地に関する補償算定業務等
残地等の損失補償に関する調査及び補償金算定業務

物件部門

木造建物、一般工作物、立木等に関する調査及び補償金算定
木造若しくは非木造建物で複雑な構造を有する特殊建築物に関する調査及び補償金算定

機械工作物部門

機械工作物に関する調査及び補償金算定

営業補償・特殊補償部門

営業補償に関する調査及び補償金算定
漁業権等の消滅又は制限に関する調査及び補償金算定

事業損失部門

事業損失に関する調査及び費用負担の算定

補償関連部門

意向調査・生活再建調査その他これらに関する調査
補償説明及び地方公共団体等との補償に関する連絡調整
事業認定申請図書の作成

総合補償部門

公共用地取得計画図書の作成
公共用地取得に関する工程管理
補償に関する相談
関係住民等に対する補償方針に関する説明
公共用地交渉

補償コンサルタント登録制度

公共事業に必要な土地等の取得又は使用に伴う補償業務を行う補償コンサルタントが、一定の要件を満たした場合に、国土交通大臣の登録が受けられる制度です。
登録にあたって、財政状況、補償業務経歴等についての審査を受けることにより、信用が担保され、また登録部門に専任の補償業務管理者が置かれることにより、適正な補償が確保されることとなります。

前述の補償コンサルタントの業務８つの部門のうち当社では、

土地調査部門
物件部門
機械工作物部門

営業補償・特殊補償部門
事業損失部門
補償関連部門

の６つの部門の登録を行っております。

補償業務管理士資格制度について

補償業務に携わり、研修を終了し、検定試験に合格することにより取得できる資格です。
補償業務管理士は、用地補償業務に関する民間資格として高い評価を得ており、国土交通省をはじめとする起業者の用地補償業務の発注における技術者要件とされています。

※当社では資格取得に向けサポート体制を整えております。

実績紹介

物件調査

道路拡張に伴う物件調査

当社は、道路整備事業、交通安全対策事業、区画整理事業、河川激甚災害対策事業等の、過去に様々な業務を通して用地確保等のサポートを行ってきました。調査対象地域内にある建物、工作物、庭木、動産、使用状況等を調査し、営業を行われている方には営業調査を、機械設備があれば機械調査を行います。
調査先としては、一般住宅やマンション、ガソリンスタンド、銀行、医院、小売店、美容院、鉄工所等様々な物件を調査させていただきました。

調査結果を元に移転工法を認定し、建物移転料、解体費用、移転引っ越し費用等の補償額を算定し、発注者に報告します。

事業損失

工事に伴う家屋への影響調査

当社では、工事に伴う周辺家屋への影響調査も行っています。主な作業としては、工事等の事前調査、事後調査、水枯渇調査となります。
事前調査とは、工事の施工に先立ち、建物等の現状を調査することです。工事前の状況をあらかじめ把握することにより、工事施工において変状の有無を確認します。
事後調査とは、工事の施工後に建物等の状況を調査することです。事前調査を行っていることが前提となり、工事前と工事後の状況を比較します。
水枯渇調査とは、井戸がある場合で、工事により水枯渇の可能性がある場合に行う業務であり、水位調査や水質検査を行います。

上記調査の結果を発注者に報告し、必要があれば原状回復に要する費用等を積算します。

【事前調査内容】

(1) 建物のスケッチ

建物全般にわたりスケッチをし、建築年月、増築の有無等をお尋ねいたします。
(2) 室内の調査

各部屋に入らせていただき、壁のクラック(ひび割れ)や隙間、建具の状態、天井、床の状態等について調査させていただき写真を撮影します。又、建物の高さの測定と、計測可能な全ての柱の傾斜測定も行います。
(3) 外部の調査

外部の壁、屋根、ベランダ、物干場、門及び塀、その他土間コンクリート等の状況と、クラック(ひび割れ)や隙間等について調査させていただき写真を撮影します。
(4) 写真撮影

屋外と屋内の現在の状況及び損傷等の写真を撮影させていただきます。写真には調査年月日、権利者名、場所、状況等を明記した看板を入れ撮影します。
(5) 調査時間

建物等の規模や状況にもよりますが、100㎡程度の住宅で概ね４時間程度を要します。

【事後調査内容】

事前調査で計測、撮影した場所を調査いたします。

建物の高さの測定と、計測可能な柱の傾斜測定もいたします。

その他実績

【物件調査等】
発注者	年度	業務名	業務概要
兵庫県東播磨県民局加古川土木事務所	令和６年度	（国）２号用地調査点検等技術業務委託（その１）	精度監理　非木造建物３棟、機械設備１事業所、附帯工作物２箇所、建物の残地移転要件の該当性の検討１権利者消費税等調査１事業者、営業調査１事業所、動産調査１事業所
兵庫県北播磨県民局加東土木事務所	令和６年度	（砂）道山川　物件調査等業務委託	木造建物１棟、附帯工作物１箇所、動産調査１事業所、建物の残地移転要件の該当性１権利者
兵庫県西播磨県民局光都土木事務所	令和６年度	（一）竜泉那波線　物件調査等　算定業務委託	生産設備１箇所、附帯工作物２箇所、消費税調査１事業者
奈良県高田土木事務所	令和６年度	大和高田斑鳩線　補償調査業務委託（社会資本整備総合交付金事業（道路改良））	非木造建物1棟、機械設備1事業所、附帯工作物1箇所、機械設備の見積１台動産調査1事業所、消費税等調査1事業者
加古川市役所	令和６年度	防災道路外１線物件調査業務委託（西工区１）	木造建物３棟、附帯工作物３戸、営業調査３事業所、動産調査６戸、居住者調査３世帯、仮住居借家人補償３世帯
姫路市役所	令和６年度	都市計画道路広畑幹線物件調査（その２）委託	木造建物３棟、非木造建物３棟、附帯工作物４戸、動産調査５事業所、建物の残地移転要件の該当性の検討１権利者
奈良県郡山土木事務所	令和５年度	一般国道１６８号小平尾バイパス　用地調査点検等技術業務（防災・安全交付金事業（道路改良・都づくり））	精度監理　木造建物１棟、非木造建物２棟、附帯工作物１戸、動産調査１戸、法令適合性３棟
神戸市役所	令和５年度	鈴蘭台駅北地区土地区画整理事業にかかる建物等調査及び補償額算定業務令和５年度第１回（減価補償金買収及び換地）	木造建物２棟、非木造建物１棟、附帯工作物３戸、機械設備１事業所、営業調査１事業所、動産調査３戸居住者調査１世帯、仮住居借家人補償２世帯、消費税等調査１事業者
大津市役所	令和５年度	都市計画道路３・４・４６号比叡辻日吉線補償算定調書精度監理業務（その３）	精度監理　附帯工作物２箇所、残地移転要件の該当性１権利者、営業調査１事業所動産調査１事業所消費税等調査１事業者、敷地使用実態の調査１事業所
兵庫県中播磨県民センター姫路土木事務所	令和４年度	（都）国道線（姫路東）物件調査等業務委託（その２）再算定	再算定　非木造建物２棟、機械設備１事業所、附帯工作物３戸、営業調査１事業所動産調査１店舗、消費税調査１所有者、機械見積徴収１台、仮営業所設置プレハブリース
兵庫県但馬県民局新温泉土木事務所	令和４年度	（急）古市　物件調査等業務委託	木造建物１棟、附帯工作物１戸、動産１事業所
奈良県奈良土木事務所	令和４年度	一般県道高畑山線　用地調査等業務委託（単独道路改良事業（通常分）（一般改良））	附帯工作物１戸
福崎町役場	令和４年度	町道福崎駅田原線物件調査業務委託（その１）	木造建物１棟、非木造建物１棟、附帯工作物２戸、立木調査３１０㎡、生産設備１箇所、営業調査１事業所動産調査１３戸、居住者調査７世帯、仮住居借家人調査７世帯、消費税等調査１事業所
赤穂市役所	令和４年度	尾崎３号線物件補償費調査業務委託	木造建物３棟、附帯工作物２戸、建物の残地移転要件の該当性の検討２権利者、建物計画案の策定３案照応建物の算定２棟
京都市役所	令和４年度	京都市崇仁南部団地再生事業に伴う地上物件調査業務委託ただし，崇仁市営住宅９棟１０５号他２件調査業務	非木造建物３棟、附帯工作物３戸、動産調査３店舗、営業調査１事業所
兵庫県阪神北県民局宝塚土木事務所	令和３年度	呉服橋本通り線（寺畑工区）物件調査等単価更正業務委託	非木造建物１棟、工作物１戸、動産調査１事業所、建物等の残地移転要件の該当性の検討１権利者
兵庫県但馬県民局新温泉土木事務所	令和３年度	（二）香住谷川水系　香住谷川　営業補償額算定業務	営業調査１事業所、消費税等調査１事業所、関係資料収集１権利者、企業内容調査１事業所
奈良県吉野土木事務所	令和３年度	主要地方道大峯山公園線　用地調査等業務委託（防災・安全交付金事業（南部・東部））	工作物１箇所、独立工作物１箇所
明石市市役所	令和３年度	江井ヶ島松陰新田線物件再算定（その２）業務委託	工作物３箇所、動産調査６戸
播磨町役場	令和３年度	古宮第５雨水幹線整備事業に伴う建物等調査業務委託	木造建物１棟、附帯工作物３戸、動産調査２事業所、再算定　工作物１戸、動産調査１事業所
兵庫県東播磨県民局加古川土木事務所	令和２年度	（国）２号平野物件調査算定業務（８）	木造建物２棟、非木造建物２棟、機械設備２事業所、工作物３戸、営業調査２事業所動産６事業所、居住者１世帯、消費税調査２事業者
兵庫県西播磨県民局龍野土木事務所	令和２年度	（国）４２９号　繁盛拡幅　補償物件の精度監理業務委託（繁盛拡幅③）	木造建物２棟、非木造建物１棟、工作物１戸、動産調査２戸残地移転要件の該当性の検討１事業所
兵庫県但馬県民局養父土木事務所	令和２年度	（一）円山川水系　円山川　広域河川改修事業　物件調査業務委託	木造建物１棟、非木造建物３棟、生産設備１箇所、工作物４戸、動産調査２事業所
京都府中丹東土木事務所	令和２年度	高野川　地域振興河川業務委託	木造建物１棟、工作物1戸、動産調査1戸、建物計画案の策定１案照応建物の詳細設計１式
京都府丹後土木事務所	令和２年度	目黒谷川　緊急自然災害防止対策（砂防）業務委託	木造建物１棟、非木造建物１棟、工作物2戸、動産調査１事業所仮住居又は借家人補償１世帯
奈良県幹線街路整備事務所	令和２年度	（都）西九条佐保線　三条桧町地区用地調査等業務委託（（仮称）奈良ＩＣ周辺整備補助街路事業（都づくり））	木造建物２棟、工作物２戸、動産調査２戸、消費税等調査１事業者
舞鶴市役所	令和２年度	竹屋地区物件補償調査業務委託	動産調査１事業所
三木市役所	令和２年度	市道岩宮大村線物件調査業務委託（その２）	木造建物２棟、非木造建物２棟、工作物１戸、動産調査３戸残地移転要件の該当性の検討１権利者、居住者調査１世帯
京丹波町役場	令和２年度	町道蒲生野中央線物件調査修正業務	工作物４戸、動産調査２事業所、消費税等調査１事業所、　事前調査　非木造建物１棟
兵庫県淡路県民局洲本土木事務所	令和元年度	（一）野島浦線　物件調査業務委託	非木造建物１棟、附帯工作物２戸、動産調査１事業所、独立工作物５箇所
国土交通省　近畿地方整備局福知山河川国道事務所	平成３０年度	由良川私市地区他物件調査等業務	木造建物３棟、木造特殊建物３棟、工作物２箇所、独立工作物１箇所　再算定　木造建物２棟
兵庫県阪神南県民局西宮土木事務所	平成３０年度	尼崎伊丹線（阪神尼崎）予備調査等委託	予備調査　建物１棟、機械設備１事業所、企業内容等調査１事業所敷地使用実態調査１事業所、移転計画案の作成１事業所
奈良市役所	平成３０年度	ＪＲ奈良駅南特定土地区画整理事業支障物件調査業務委託（その２）	木造建物１棟、非木造建物５棟、附帯工作物２箇所、動産３事業所、居住者１世帯移転工法案の作成２権利者、消費税1事業所１、仮住居借家人補償１世帯
京都府山城北土木事務所	平成２９年度	戦川（新田川）　総合流域防災・統合河川（防災・安全）業務委託	木造建物３棟、工作物２戸、営業調査１事業所、居住者調査３世帯、動産調査４戸、仮住居又は借家人補償２世帯、消費税調査２事業所
香美町役場	令和元年度	町道山手若松線（第Ⅱ期工区）物件調査（単価更正）業務	木造建物５棟、工作物２箇所、機械設備２事業所、営業調査２事業所、動産調査６事業所、居住者調査１世帯、残地移転要件２権利者、消費税調査２事業所、照応建物の設計案２案
長岡京市役所	令和元年度	長岡京駅前線（第４工区）物件調査業務委託その７	木造建物２棟、工作物１戸、機械設備1事業所、営業調査１事業所、動産調査２事業所仮住居又は借家人補償１世帯、消費税等調査２事業者
尼崎市役所	平成２９年度	戸ノ内地区住宅市街地総合整備事業の物件調査等業務委託	木造建物５棟、工作物７戸、動産調査５戸、建物の残地移転要件の該当性の検討３権利者
西宮市役所	平成２８年度	競馬場線街路事業に伴う建物調査等（その５）業務	木造建物４棟、非木造建物１棟、工作物１戸、動産調査７世帯、居住者調査６世帯

【事業損失】
発注者	年度	業務名	業務概要
兵庫県北播磨県民局加東土木事務所	令和６年度	（砂）道山川　物件調査等業務委託	事前調査　木造建物２棟、木造特殊建物１棟
兵庫県西播磨県民局光都土地改良センター	令和６年度	上杉池下杉池地区家屋調査（事後）業務	事後調査　非木造建物３棟、算定１棟、説明資料の作成等１権利者、費用負担説明１権利者
兵庫県淡路県民局洲本土地改良事務所	令和６年度	相原地区及び塔下地区家屋【事前】調査業務	事前調査　木造建物３３棟、非木造建物９棟、井戸調査１箇所
京都府警察本部	令和６年度	羽束師古川町待機宿舎解体工事に伴う近隣家屋調査（事前調査）	事前調査　非木造建物１棟、区分所有建物２７棟、工作物２箇所
豊岡市役所	令和６年度	旧竹野老人福祉センター解体工事に伴う家屋調査業務	事前・事後調査　木造建物２棟、工作物１箇所
大津市役所	令和６年度	本堅田二丁目倉庫解体工事に伴う家屋調査	木造建物３棟、工作物１箇所
兵庫県西播磨県民局龍野土木事務所	令和５年度	（急）安積地区　家屋事後調査業務	事後調査　木造建物２棟
兵庫県中播磨県民センター姫路土木事務所	令和３年度	（二）八家川水系　八家川他　家屋事前・事後調査	事前調査　木造建物１９棟　事後調査　木造建物２棟、算定１棟説明資料の作成等１権利者、費用負担説明１権利者
兵庫県阪神北県民局宝塚土木事務所	令和３年度	（二）武庫川水系　大堀川　家屋事前調査業務	事前調査　木造建物９棟、非木造建物２棟、工作物６箇所
兵庫県丹波県民局篠山土地改良事務所	令和３年度	真南条宮ノ奥池地区家屋事後調査業務	事後調査　木造建物４棟、木造特殊建物１棟、工作物２基、井戸調査１箇所
京都府丹後土木事務所	令和３年度	小香河砂防維持修繕業務委託	事後調査　井戸現況調査１箇所、水質検査１１項目１検体
奈良県奈良土木事務所	令和３年度	一般国道２５号（五月橋）　地盤変動影響調査（事前調査）業務委託（道路メンテナンス事業（国道橋りょう補修））	事前調査　木造建物２棟
姫路市役所	令和３年度	前浜川ポンプ場家屋事前調査業務委託	事前調査　木造建物１棟
兵庫県北播磨県民局加古川流域土地改良事務所	令和２年度	市ノ池地区工損調査業務（家屋事後調査）	事後調査　木造建物１０棟、非木造建物４棟
奈良県高田土木事務所	令和２年度	国道１６８号　事業損失補償調査業務委託（無電柱化推進事業（防災・安全）（都づくり））	事前調査　非木造建物１棟、工作物２箇所
高砂市役所	令和２年度	新庁舎建設工事影響事前調査業務委託	事前調査　非木造建物１棟
兵庫県中播磨県民センター姫路土地改良センター	令和元年度	上杉池・下杉池　家屋調査（事前）委託業務	事前調査　木造建物５棟、非木造建物１３棟、工作物１箇所
神戸市役所	令和元年度	櫨谷川改修工事（福谷工区）その１に伴う井戸調査算定等業務	事後調査算定　工作物算定１箇所
京丹波町役場	令和元年度	平成３０年度　（繰越）町道市場上ノ山線家屋調査業務	事前・事後調査　木造建物１棟
兵庫県但馬県民局新温泉土木事務所	平成３０年度	（急）西　家屋事前調査業務	事前調査　木造建物９棟
兵庫県丹波県民局丹波土木事務所	平成２９年度	（砂）朝阪谷川　沢水利用状況調査	既存資料調査、聞き取り調査、位置図作成、貯水槽現況調査及び漏水調査観測、水質調査
兵庫県但馬県民局豊岡土木事務所	平成２８年度	（急）細見地区　家屋事前調査業務	事前調査　木造建物４棟、木造特殊建物３棟、工作物２箇所

【民間企業】
発注者	年度	業務名	業務概要
建設会社	令和６年度	橋撤去他工事に伴う家屋調査（豊岡市）	事前・事後調査　木造建物２棟
建設会社	令和６年度	護岸他工事に伴う家屋調査（豊岡市）	中間調査　木造建物１棟、算定１棟、概況ヒアリング１権利者、説明資料の作成等１権利者、費用負担説明１権利者
建設会社	令和６年度	急傾斜地崩壊対策工事に伴う家屋事調査（香美町）	事前・事後調査　木造建物１棟
建設会社	令和６年度	道路改良工事に伴う家屋調査（洲本市）	事後調査木造建物２棟
建設会社	令和６年度	道路改良工事ならびに除却工事に伴う家屋調査（三木市）	事後調査　木造建物５棟、非木造建物２棟
埠頭業者	令和５年度	港湾施設移転に要する費用積算業務（西宮市）	追加資料作成
建設会社	令和５年度	樋管改修工事に伴う家屋調査（豊岡市）	事前・事後調査　木造建物１８棟、木造特殊建物５棟、非木造建物１棟、工作物１箇所
建設会社	令和６年度	道の駅建設工事に伴う家屋調査（南あわじ市）	中間調査　傾斜及び沈下測定調査１回、事後調査１棟
建設会社	令和５年度	崩落防止対策工事に伴う家屋調査（神戸市）	事前・事後調査　木造建物４棟、非木造建物２棟
建設会社	令和５年度	高架橋工事に伴う家屋調査（西脇市）	事前調査　木造建物７棟、木造特殊建物１棟、非木造建物２棟　事後調査　木造建物８棟、木造特殊建物１棟、非木造建物２棟
建設会社	令和５年度	汚水管渠布設工事に伴う家屋調査（加古川市）	事前・事後調査　木造建物５棟、非木造建物４棟、工作物１箇所
建設会社	令和５年度	道路改良工事に伴う家屋調査（洲本市）	事前調査　木造建物３２棟、非木造建物３棟、工作物４箇所
埠頭業者	令和４年度	港湾施設移転に要する費用積算業務（西宮市）	物件調査　附帯工作物２箇所、独立工作物６箇所、機械設備１事業所、動産調査２戸
建設会社	令和４年度	道の駅施設解体撤去工事に伴う家屋調査（南あわじ市）	事前・事後調査　非木造建物１棟、中間調査　傾斜及び沈下測定調査２回
建設会社	令和４年度	河川改修工事に伴う家屋調査（神戸市）	事前・事後調査　木造建物１棟
設計会社	令和４年度	道路整備工事に伴う家屋調査（豊岡市）	事後調査　木造建物３２棟、木造特殊建物５棟、非木造建物１３棟、工作物２箇所
建設会社	令和４年度	管渠布設工事に伴う家屋調査（淡路市）	事前調査　木造建物３棟、非木造建物１棟
設計会社	令和４年度	地盤崩壊に伴う家屋調査（養父市）	事後調査　木造建物２棟、非木造建物２棟
建設会社	令和４年度	道路改良工事に伴う家屋調査（西脇市）	事前調査　木造建物１棟、非木造建物１棟、振動調査２箇所
建設会社	令和４年度	歩道橋工事に伴う家屋調査（姫路市）	事前・事後調査　非木造建物１棟
共同組合	令和４年度	ため池開発事業に伴う家屋調査（加古川市）	事後調査　木造建物１８棟、非木造建物１棟、工作物１箇所
建設会社	令和４年度	橋梁工事に伴う家屋調査（加東市）	事前調査　工作物１箇所

お問い合わせ

※工事に伴う家屋への影響調査に関する見積等のお問い合わせは以下の窓口へ

ＴＥＬ：０７９－４２３－５１５５

ＦＡＸ：０７９－４２３－５１８８

補償部担当　三木

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