補償部門

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工事や都市整備による暮らしへの影響を調査し、必要なサポートを行う。それはそこで暮らす人々に貢献できる確かな仕事であると考えております。

補償コンサルタントとは?

 補償コンサルタントは、公共公益事業等の起業者から用地補償業務を受託または請け負い、起業者の用地取得等をサポートする業種です。
 公共事業を中心とする社会資本整備を計画どおりに実施するには、まず事業用地の取得等をスムーズに行う必要がありますが、そのためには豊富な経験と専門的な能力を駆使して業務を遂行することが重要です。

 例えば、交通渋滞の緩和や歩行者の安全対策で国や地方公共団体(起業者)は道路の拡幅を行うために道路となる土地(事業用地)の取得を行います。事業用地となる土地に建物やブロック塀などの工作物、立木等があれば移転して頂く必要が有ります。移転には相当な費用が掛かりますが、移転の費用は国や地方公共団体から補償金として支払われます。移転費用を算定する為には移転対象となる建物や工作物等を調査する必要があり、起業者は移転費用を算定する業務を行うよう補償コンサルタントに案内(入札)を出します。

 起業者より依頼を受けた補償コンサルタントは建物や工作物の寸法や部材の確認、立木の樹種や大きさ、本数の調査を行います。また、写真撮影も行います。調査したものを持ち帰り図面を作成し、移転費用を算定します。移転費用を算定する為の資料をまとめ起業者に提出します。(物件部門)

 調査する対象は住宅や店舗、工場と多岐にわたります。店舗の調査を行う際には営業状況を確認するため、確定申告書や決算報告書等を見せて頂きます。休業期間が生じる場合は休業する期間に対して補償する営業補償を行います。(営業補償・特殊補償部門)

 工場の調査を行う際に機械が設置されていれば機械設備の移転に要する費用算定業務を行います。(機械工作物部門)

 移転費用の算定以外に、公共事業(下水道工事等)による振動や地盤変動などで周辺建物等にひび割れ等何らかの損傷が生じた場合に備え、建物の状況や柱の傾き、建物の高さを計測する調査を行い、工事前の状況を把握する事前調査を行います。
 工事終了後には事前調査を行った同じ場所を再度調査して変状が無いかを確認し、起業者に報告(事後調査)します。(事業損失部門)

補償コンサルタント 部門別の業務内容

補償コンサルタントの業務は主に8つの部門に分かれています。
案件ごとに各部門を組み合わせることによりあらゆる問題に対応できるように務めております。


土地調査部門

土地の権利者の氏名及び住所、土地の所在等に関する調査、土地境界確認等の業務

土地評価部門

土地の評価のための同一状況地域の区分、土地に関する補償算定業務等
残地等の損失補償に関する調査及び補償金算定業務

物件部門

木造建物、一般工作物、立木等に関する調査及び補償金算定
木造若しくは非木造建物で複雑な構造を有する特殊建築物に関する調査及び補償金算定

機械工作物部門

機械工作物に関する調査及び補償金算定

営業補償・特殊補償部門

営業補償に関する調査及び補償金算定
漁業権等の消滅又は制限に関する調査及び補償金算定

事業損失部門

事業損失に関する調査及び費用負担の算定

補償関連部門

意向調査・生活再建調査その他これらに関する調査
補償説明及び地方公共団体等との補償に関する連絡調整
事業認定申請図書の作成

総合補償部門

公共用地取得計画図書の作成
公共用地取得に関する工程管理
補償に関する相談
関係住民等に対する補償方針に関する説明
公共用地交渉

補償コンサルタント登録制度

 公共事業に必要な土地等の取得又は使用に伴う補償業務を行う補償コンサルタントが、一定の要件を満たした場合に、国土交通大臣の登録が受けられる制度です。
 登録にあたって、財政状況、補償業務経歴等についての審査を受けることにより、信用が担保され、また登録部門に専任の補償業務管理者が置かれることにより、適正な補償が確保されることとなります。


 前述の補償コンサルタントの業務8つの部門のうち当社では、

  • 土地調査部門
  • 物件部門
  • 機械工作物部門
  • 営業補償・特殊補償部門
  • 事業損失部門
  • 補償関連部門

の6つの部門の登録を行っております。

補償業務管理士資格制度について

 補償業務に携わり、研修を終了し、検定試験に合格することにより取得できる資格です。
補償業務管理士は、用地補償業務に関する民間資格として高い評価を得ており、国土交通省をはじめとする起業者の用地補償業務の発注における技術者要件とされています。


※当社では資格取得に向けサポート体制を整えております。

実績紹介

物件調査

道路拡張に伴う物件調査

 当社は、道路整備事業、交通安全対策事業、区画整理事業、河川激甚災害対策事業等の、過去に様々な業務を通して用地確保等のサポートを行ってきました。調査対象地域内にある建物、工作物、庭木、動産、使用状況等を調査し、営業を行われている方には営業調査を、機械設備があれば機械調査を行います。
 調査先としては、一般住宅やマンション、ガソリンスタンド、銀行、医院、小売店、美容院、鉄工所等様々な物件を調査させていただきました。

 調査結果を元に移転工法を認定し、建物移転料、解体費用、移転引っ越し費用等の補償額を算定し、発注者に報告します。

事業損失

工事に伴う家屋への影響調査

 当社では、工事に伴う周辺家屋への影響調査も行っています。主な作業としては、工事等の事前調査、事後調査、水枯渇調査となります。
 事前調査とは、工事の施工に先立ち、建物等の現状を調査することです。工事前の状況をあらかじめ把握することにより、工事施工において変状の有無を確認します。
 事後調査とは、工事の施工後に建物等の状況を調査することです。事前調査を行っていることが前提となり、工事前と工事後の状況を比較します。
 水枯渇調査とは、井戸がある場合で、工事により水枯渇の可能性がある場合に行う業務であり、水位調査や水質検査を行います。

上記調査の結果を発注者に報告し、必要があれば原状回復に要する費用等を積算します。

【事前調査内容】

  • (1) 建物のスケッチ

    建物全般にわたりスケッチをし、建築年月、増築の有無等をお尋ねいたします。

  • (2) 室内の調査

    各部屋に入らせていただき、壁のクラック(ひび割れ)や隙間、建具の状態、天井、床の状態等について調査させていただき写真を撮影します。又、建物の高さの測定と、計測可能な全ての柱の傾斜測定も行います。

  • (3) 外部の調査

    外部の壁、屋根、ベランダ、物干場、門及び塀、その他土間コンクリート等の状況と、クラック(ひび割れ)や隙間等について調査させていただき写真を撮影します。

  • (4) 写真撮影

    屋外と屋内の現在の状況及び損傷等の写真を撮影させていただきます。写真には調査年月日、権利者名、場所、状況等を明記した看板を入れ撮影します。

  • (5) 調査時間

    建物等の規模や状況にもよりますが、100㎡程度の住宅で概ね4時間程度を要します。

【事後調査内容】

事前調査で計測、撮影した場所を調査いたします。

建物の高さの測定と、計測可能な柱の傾斜測定もいたします。

その他実績

【物件調査等】
発注者業務名業務概要
国土交通省 近畿地方整備局
福知山河川国道事務所
由良川私市地区他物件調査等業務木造建物3棟、木造特殊建物3棟、工作物2箇所、独立工作物1箇所 再算定 木造建物2棟
兵庫県 阪神南県民センター
西宮土木事務所
尼崎伊丹線(阪神尼崎)予備調査等委託予備調査 建物1棟、機械設備1事業所、企業内容等調査1事業所、敷地使用実態調査1事業所、移転計画案の作成1事業所
兵庫県 阪神北県民局
宝塚土木事務所
呉服橋本通り線(寺畑工区)物件調査等単価更正業務委託非木造建物1棟、工作物1戸、動産調査1事業所、建物等の残地移転要件の該当性の検討1権利者
兵庫県 東播磨県民局
加古川土木事務所
(国)2号平野物件調査算定業務(8)木造建物2棟、非木造建物2棟、機械設備2事業所、工作物3戸、営業調査2事業所
動産6事業所、居住者1世帯、消費税調査2事業者
兵庫県 東播磨県民局
加古川土木事務所
国道2号線(加古川橋)精度監理業務委託(5)木造建物1棟、非木造建物2棟、工作物3戸、独立工作物1箇所、動産調査3事業所、消費税等調査3事業所、仮住居借家人補償2世帯
兵庫県 北播磨県民局
加東土木事務所
(国)372号 物件調査業務工作物1戸
兵庫県 中播磨県民センター
姫路土木事務所
国道線(姫路東)物件調査等業務委託(その2)再算定非木造建物4棟、機械設備1事業所、工作物2戸、営業調査1事業所、動産調査2店舗、消費税等調査1事業所、機械見積徴収1台、仮営業所設置1事業所、独立工作物2箇所
兵庫県 淡路県民局
洲本土木事務所
(一)野島浦線 物件調査業務委託非木造建物1棟、附帯工作物2戸、動産調査1事業所、独立工作物5箇所
兵庫県 西播磨県民局
龍野土木事務所
(国)429号繁盛拡幅 補償物件の精度監理業務委託(繁盛拡幅)木造建物2棟、非木造建物1棟、工作物1戸、動産調査2戸、残地移転要件の該当性の検討1権利者
兵庫県 但馬県民局
新温泉土木事務所
(二)香住谷川水系 香住谷川 営業補償額算定業務営業調査1事業所、消費税等調査1事業所、関係資料収集1権利者、企業内容調査1事業所
兵庫県 但馬県民局
新温泉土木事務所
香住 無南垣 物件調査等業務委託木造建物2棟、工作物1戸、動産調査6戸、残地移転要件の該当性2権利者、建物計画案の策定1案、照応建物の設計案の作成1案
兵庫県 但馬県民局
養父土木事務所
(一)円山川水系 円山川 広域河川改修事業 物件調査業務委託木造建物1棟、非木造建物3棟、生産設備1箇所、工作物4戸、動産調査2事業所
京都府
山城北土木事務所
戦川(新田川)総合流域防災・統合河川(防災・安全)業務委託木造建物3棟、工作物2戸、営業調査1事業所、居住者調査3世帯、動産調査4戸、仮住居又は借家人補償2世帯、消費税調査2事業所
京都府
中丹東土木事務所
高野川 地域振興河川業務委託木造建物1棟、工作物1戸、動産調査1戸、建物計画案の策定1案、照応建物の詳細設計1式
京都府
丹後土木事務所
目黒谷川 緊急自然災害防止対策(砂防)業務委託木造建物1棟、非木造建物1棟、工作物2戸、動産調査1事業所、仮住居又は借家人補償1世帯
奈良県
幹線街路整備事務所
(都)西九条佐保線 三条桧町地区用地調査等業務委託木造建物2棟、工作物2戸、動産調査2戸、消費税等調査1事業者
奈良県
郡山土木事務所
キトラ川 補償調査業務非木造建物1棟・動産調査1事業所・消費税等調査1事業所
奈良県
高田土木事務所
大和高田斑鳩線 物件移転補償調査業務委託工作物1箇所、 機械設備1事業所、動産調査1事業所、建物の残地移転要件の該当性の検討1権利者
奈良県
吉野土木事務所
主要地方道大峯山公園線 用地調査等業務委託工作物1箇所、独立工作物1箇所
神戸市役所神戸駅周辺地区(神戸駅南地区)浸水対策事業 建物等調査・積算及び算定業務木造特殊建物1棟、非木造建物1棟、工作物2箇所、動産調査2事業所、消費税調査1事業所
明石市役所江井ヶ島松陰新田線物件再算定(その2)業務委託工作物3箇所、動産調査6戸
加古川市役所加古川市公設地方卸売市場物件調査業務委託非木造建物38棟、機械設備10事業所、機械見積43台、動産調査14店舗、営業調査13事業所、消費税等調査13事業所
姫路市役所阿保地区 建物調査(その2)委託木造建物10棟、非木造建物4棟、工作物2戸、居住者調査10世帯、動産調査11戸、借家人補償10世帯、消費税調査2所有者
西宮市役所競馬場線街路事業に伴う建物調査等(その5)業務木造建物4棟、非木造建物1棟、工作物1戸、動産調査7世帯、居住者調査6世帯
尼崎市役所戸ノ内地区住宅市街地総合整備事業の物件調査等業務委託木造建物5棟、工作物7戸、動産調査5戸、建物の残地移転要件の該当性の検討3権利者
三木市役所市道岩宮大村線物件調査業務委託(その2)木造建物2棟、非木造建物2棟、エ作物1戸、動産調査3戸、残地移転要件の該当性の検討1権利者・居住者調査1世帯
播磨町役場古宮第5雨水幹線整備事業に伴う建物等調査業務委託木造建物1棟、附帯工作物3戸、動産調査2事業所、再算定 工作物1戸、動産調査1事業所
香美町役場町道山手若松線(第Ⅱ期工区)物件調査業務木造建物5棟、工作物2箇所、機械設備2事業所、営業調査2事業所、動産調査6事業所、居住者調査1世帯、残地移転要件2権利者、消費税調査2事業所、照応建物の設計案2案
京都市役所京都市崇仁市営住宅建替事業に伴う地上物件調査業務委託非木造建物8棟、エ作物8戸、動産調査8店鋪、営業調査4事業所
舞鶴市役所竹屋地区物件補償調査業務委託動産調査1事業所
長岡京市役所長岡京駅前線(第4エ区)物件調査業務委託その7木造建物2棟、エ作物1戸、機械設備1事業所、営業調査1事業所、動産調査2事業所、仮住居又は借家人補償1世帯、消費税等調査2事業者
京丹波町役場町道蒲生野中央線物件調査修正業務工作物4戸、動産調査2事業所、消費税等調査1事業所、事前調査 非木造建物1棟
奈良市役所JR奈良駅南特定土地区画整理事業支障物件調査業務委託(その2)木造建物1棟、非木造建物5棟、附帯工作物2箇所、動産調査3事業所、居住者1世帯、移転工法案の作成2権利者、消費税1事業所、仮住居/借家人補償1世帯
大津市役所都市計画道路3・4・9号馬場皇子が丘線(北国町工区)建物調査等業務委託木造建物2棟、附帯工作物1戸、居住者調査1世帯、動産調査1戸、仮住居/借家人補償1世帯、建物の残地移転要件の該当性の検討1権利者、 照応建物の設計案1案

【事業損失】
発注者業務名業務概要
兵庫県 阪神北県民局
宝塚土木事務所
(二)武庫川水系 大堀川 家屋事前調査業務事前調査 木造建物9棟、非木造建物2棟、工作物6箇所
兵庫県 北播磨県民局
加古川流域土地改良事務所
市ノ池地区工損調査業務(家屋事後調査)事後調査 木造建物10棟、非木造建物4棟
兵庫県 中播磨県民センター
姫路土木事務所
(二)八家川水系 八家川他 家屋事前・事後調査事前調査 木造建物19棟 事後調査 木造建物2棟、算定1棟
説明資料の作成等1権利者、費用負担説明1権利者
兵庫県 中播磨県民センター
姫路土地改良センター
上杉池・下杉池 家屋調査(事前)委託業務事前調査 木造建物5棟、非木造建物13棟、工作物1箇所
兵庫県 西播磨県民局
光都土地改良センター
湛水防除福浦地区 家屋事前調査業務事前調査 木造建物2棟、非木造建物7棟、工作物3a
兵庫県 但馬県民局
豊岡土木事務所
(急)細見地区 家屋事前調査業務事前調査 木造建物4棟、木造特殊建物3棟、工作物2箇所
兵庫県 但馬県民局
新温泉土木事務所
(急)西 家屋事前調査業務建物事前調査 木造建物9棟
兵庫県 丹波県民局
丹波土木事務所
(砂)朝阪谷川 沢水利用状況調査既存資料調査、聞き取り調査、位置図作成、貯水槽現況調査及び漏水調査観測、水質調査
兵庫県 丹波県民局
篠山土地改良事務所
真南条宮ノ奥池地区家屋事後調査業務事後調査 木造建物4棟、木造特殊建物1棟、工作物2基、井戸調査1箇所
兵庫県 淡路県民局
洲本土地改良事務所
ため池家屋調査(事後)補償算定業務委託事後調査算定 木造建物算定12棟、非木造建物算定1棟
京都府
丹後土木事務所
小香河砂防維持修繕業務委託事後調査 井戸現況調査1箇所、水質検査11項目1検体
奈良県
奈良土木事務所
一般国道25号(五月橋)地盤変動影響調査(事前調査)業務委託事前調査 木造建物2棟
奈良県
高田土木事務所
国道168号 事業損失補償調査業務委託事前調査 非木造建物1棟・工作物2箇所
神戸市役所櫨谷川改修工事 (福谷工区)その1に伴う井戸調査算定等業務事後調査算定 工作物算定1箇所
高砂市役所新庁舎建設工事影響事前調査業務委託事前調査 非木造建物1棟
姫路市役所前浜川ポンプ場家屋事前調査業務委託事前調査 木造建物1棟
京丹波町役場平成30年度(繰越)町道市場上ノ山線家屋調査業務事前・事後調査 木造建物1棟
大津市役所家屋調査業務委託事前・事後調査 非木造建物1棟

【民間企業】
発注者業務名業務概要
各種 建設業各社工事に伴う近接家屋調査業務家屋事前・事後調査業務1式

お問い合わせ

※工事に伴う家屋への影響調査に関する見積等のお問い合わせは以下の窓口へ


TEL:079-423-5155

FAX:079-423-5188


補償部 担当 三木



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